Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Вторым способом управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Такой способ управления многоквартирным домом как ТСЖ давно известен населению, поскольку ТСЖ начали создаваться еще в 90-х годах, вследствие чего имеется значительный практический опыт и нормативная база.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Цели создания собственниками помещений в многоквартирном доме товарищества собственников жилья по совместному управлению комплексом недвижимого имущества условно можно разделить на две составляющие:

1) непосредственное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, включая решение вопросов обеспечения эксплуатации такого комплекса, которое предполагает обеспечение товариществом собственников жилья для проживающих в многоквартирном доме граждан благоприятных и безопасных условий их проживания, решение вопросов надлежащего содержания общего имущества в данном доме, пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;

2) реализация прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, которая предполагает возможность использования указанного имущества в хозяйственной деятельности товарищества.

Кроме того, учитывая, что в собственности товарищества собственников жилья может находиться как движимое, так и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома, товарищество также принимает согласованные в установленном Жилищным кодексом РФ порядке управленческие решения по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом.

Товарищество может осуществлять все функции по управлению самостоятельно, т.е. силами самих собственников жилых и нежилых помещений. Главной полномочной структурой здесь выступает правление товарищества.

Председатель правления от лица товарищества заключает договор со специализированной организацией, занимающейся техническим обслуживанием и эксплуатацией здания, и договоры на оказание коммунальных услуг, а также договоры на отдельные виды работ и услуг с организациями и физическими лицами.

Для технического обслуживания и санитарного содержания здания и придомовой территории может быть нанят штатный персонал.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья обязанность самих собственников помещений в данном доме по содержанию и ремонту общего имущества в основном заключается в своевременной оплате расходов на указанные цели. В этой связи в таком многоквартирном доме товарищество должно обеспечивать надлежащее выполнение всеми собственниками указанных обязанностей. Это достигается повседневной работой органов управления ТСЖ совместно с его членами, заключением соответствующих договоров с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, обеспечением контроля и учета средств, поступающих в качестве оплаты на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, в том числе за предоставленные коммунальные услуги, а также может потребовать полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов, а также по оплате иных общих расходов.

Для контроля за финансовой деятельностью ТСЖ законодательство предусматривает создание ревизионной комиссии, которая избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

ТСЖ, являясь юридическим лицом, имеет расчетный банковский счет, что позволяет обеспечить возможность проверки его финансовой деятельности ревизионными комиссиями ТСЖ и тем самым способствует прозрачности расходования поступивших из бюджета и от населения финансовых средств по конкретному ТСЖ.

Необходимо отметить следующие преимущества управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья:

·   в договорные отношения с ресурсоснабжающими и подрядными организациями вступает не каждый собственник в отдельности, а юридическое лицо – товарищество собственников жилья;

·   существует возможность капитализации средств на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома;

·   членские взносы являются дополнительным источником для компенсации непредвиденных убытков;

·   собственники не отвечают по обязательствам ТСЖ и других собственников.

В многоквартирном доме может сложиться такая ситуация, что не все собственники помещений в доме изъявили желание вступить в члены ТСЖ. Если собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, не подал заявление о вступлении в данное товарищество, то с таким собственником товарищество обязано заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эта обязанность корреспондируется с установленным ч. 6 ст. 155 ЖК РФ порядком внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с данным порядком не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными ими с таким товариществом.

Для обучения председателей и бухгалтеров ТСЖ, а также повышения уровня их квалификации в Чувашской Республике проводятся соответствующие семинары на базе республиканского учебного курсового комбината ЖКХ.

В Чувашской Республике на  01.02.2009 года действует 344 ТСЖ и 91 ЖСК, в их состав входят 1169 многоквартирных домов.

(По материалам с сайта министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры ЧР)